最高法發(fā)布典型案例，回應(yīng)物業(yè)領(lǐng)域群眾關(guān)注的問(wèn)題

物業(yè)糾紛該注意哪些維權(quán)要點(diǎn)（法治聚焦）

本報(bào)記者 魏哲哲

近年來(lái)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間矛盾時(shí)有發(fā)生，并呈現(xiàn)出易復(fù)發(fā)、化解難等特點(diǎn)。最高人民法院日前發(fā)布5件物業(yè)服務(wù)合同糾紛典型案例，對(duì)物業(yè)費(fèi)催收方式、物業(yè)服務(wù)合同終止后的“交接難”等物業(yè)領(lǐng)域群眾關(guān)注的問(wèn)題進(jìn)行回應(yīng)，旨在充分發(fā)揮典型案例的示范引導(dǎo)效應(yīng)，統(tǒng)一裁判規(guī)則，做好物業(yè)糾紛矛盾預(yù)防化解。最高法積極回應(yīng)群眾關(guān)切，指導(dǎo)各級(jí)人民法院妥善應(yīng)對(duì)物業(yè)領(lǐng)域的新情況新問(wèn)題，實(shí)質(zhì)性化解包括物業(yè)服務(wù)合同糾紛在內(nèi)的民事糾紛，著力促推解決人民群眾急難愁盼問(wèn)題。

物業(yè)服務(wù)人不能以限制使用門禁系統(tǒng)等方式催繳物業(yè)費(fèi)

【案情】某小區(qū)業(yè)主張某發(fā)現(xiàn)，因其欠繳物業(yè)費(fèi)被小區(qū)物業(yè)公司禁止使用所住單元電梯及門禁系統(tǒng)。與某物業(yè)公司交涉無(wú)果后，張某訴至法院，要求恢復(fù)自己對(duì)電梯及門禁系統(tǒng)的使用功能。

法院審理認(rèn)為，張某雖欠繳物業(yè)費(fèi)，但某物業(yè)公司不應(yīng)以不給業(yè)主激活門禁卡使其不能正常進(jìn)入單元門、不能正常使用電梯門禁系統(tǒng)等方式催繳物業(yè)費(fèi)。張某欠繳物業(yè)費(fèi)的違約行為，某物業(yè)公司可另行依法維權(quán)。經(jīng)法院依法釋明后，某物業(yè)公司恢復(fù)了張某對(duì)門禁系統(tǒng)的使用。

【說(shuō)法】民法典規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呃U物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人以不給業(yè)主激活門禁卡、限制使用電梯等方式催收物業(yè)費(fèi)，實(shí)質(zhì)上是基于其在物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)下的債權(quán)而不當(dāng)限制了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，既缺乏法律依據(jù)，也超出了合理必要限度。

最高法提示，物業(yè)服務(wù)人催繳物業(yè)費(fèi)應(yīng)采用合理合法方式，業(yè)主經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以通過(guò)調(diào)解、提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁等方式依法維護(hù)自身合法權(quán)益，但不應(yīng)以影響業(yè)主正常生活的方式催繳。

物業(yè)公司拒不退場(chǎng)，不得要求業(yè)主支付合同終止后的物業(yè)費(fèi)

【案情】某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向某物業(yè)公司函告原物業(yè)服務(wù)合同到期后將重新選定物業(yè)服務(wù)人，并邀請(qǐng)其積極參與競(jìng)標(biāo)。某物業(yè)公司回函表示原物業(yè)服務(wù)合同到期后自行終止。之后，該小區(qū)選聘新的物業(yè)服務(wù)人并與之簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，業(yè)委會(huì)通知某物業(yè)公司及時(shí)辦理交接事宜，但其未在合理期限內(nèi)退場(chǎng)，致使新物業(yè)服務(wù)人長(zhǎng)期無(wú)法進(jìn)場(chǎng)服務(wù)。某物業(yè)公司因向業(yè)主何某某收取原物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)未果，向法院提起訴訟。

法院審理認(rèn)為，某物業(yè)公司在原物業(yè)服務(wù)合同終止后，未按業(yè)委會(huì)要求向新物業(yè)服務(wù)人履行交接義務(wù)，經(jīng)明確告知法律后果后仍拒不退出該物業(yè)服務(wù)區(qū)域，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)用。最終判決：駁回某物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。

【說(shuō)法】民法典規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

由于新老物業(yè)服務(wù)人之間的利益沖突等原因，部分原物業(yè)服務(wù)人無(wú)視小區(qū)業(yè)主共同意愿，繼續(xù)占用物業(yè)用房、拒不交還相關(guān)資料，“以服務(wù)之名行強(qiáng)占之實(shí)”，造成新物業(yè)服務(wù)人難以順利開展工作。本案判決駁回某物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求，有利于引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人按期退場(chǎng)、依法履行交接義務(wù)，對(duì)于規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為、構(gòu)建和諧宜居的小區(qū)環(huán)境具有積極意義。

對(duì)業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)服務(wù)人的決定，原物業(yè)服務(wù)人無(wú)權(quán)提起訴訟

【案情】某物業(yè)公司是某小區(qū)建設(shè)單位選定的前期物業(yè)服務(wù)人。后該小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)作出解聘某物業(yè)公司、選聘新物業(yè)服務(wù)人的決定，小區(qū)業(yè)委會(huì)與新物業(yè)服務(wù)人已另行簽訂物業(yè)服務(wù)合同。該物業(yè)公司認(rèn)為，小區(qū)業(yè)主大會(huì)作出選聘新物業(yè)服務(wù)人的決定，不符合法律關(guān)于對(duì)業(yè)主共同決定事項(xiàng)進(jìn)行表決的專有面積和業(yè)主人數(shù)比例的規(guī)定，起訴請(qǐng)求確認(rèn)該決定無(wú)效。

法院審理認(rèn)為，某物業(yè)公司不是該小區(qū)業(yè)主，不受業(yè)主大會(huì)決定的約束，與該被訴業(yè)主大會(huì)的決定不具有直接利害關(guān)系，故無(wú)權(quán)起訴請(qǐng)求撤銷業(yè)主大會(huì)決定或者確認(rèn)該決定無(wú)效。最終裁定：駁回某物業(yè)公司的起訴。

【說(shuō)法】根據(jù)民法典，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)由業(yè)主共同決定。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主大會(huì)決定是業(yè)主對(duì)小區(qū)重大事項(xiàng)行使共同管理權(quán)、實(shí)行業(yè)主自治的重要方式。業(yè)主大會(huì)作出的決定對(duì)業(yè)主具有法律約束力，并不直接約束業(yè)主以外的主體，因此，物業(yè)服務(wù)人沒(méi)有訴請(qǐng)人民法院就業(yè)主大會(huì)決定效力作出裁判的必要性和實(shí)效性。如果原物業(yè)服務(wù)人認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同解除造成其損失的，可以另行主張。

最高法表示，本案明確物業(yè)服務(wù)人對(duì)業(yè)主大會(huì)關(guān)于選聘新物業(yè)服務(wù)人的決定不能提起訴訟，具有規(guī)則指引作用，有利于維護(hù)業(yè)主大會(huì)決定效力、依法保障業(yè)主行使共同管理權(quán)。

《 人民日?qǐng)?bào) 》（ 2025年12月11日 07 版）

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